再建築不可物件は建物を新しく建て直すことができず、建てられている建物も建築基準法の制定以前に建築されています。そのため、再建築不可物件の購入は、基本的にメリットよりもデメリットの方が多いことが特徴です。

ここからは、再建築不可物件を購入するメリットとデメリットを紹介します。

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メリット①相場より安価に購入できる

再建築不可物件を購入する最大のメリットが、安価に購入できることです。再建築不可物件にはさまざまなデメリットがあるため、近隣地域の同等な物件よりも地価や物件の資産価値が安く設定されています。

再建築不可物件の価格相場は、物件が売却に出されるタイミングによって振れ幅が変わるものの、近隣地域の同等な物件と比較して約1割～5割が相場とされています。

中古住宅をリフォームやリノベーションをして住みたい方にとっては、取得費用を安く抑えてリフォーム等に費用をかけられる点もメリットです。

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メリット②固定資産税額が低く設定されている

再建築不可物件は固定資産税評価額が低く、固定資産税額も低く設定されています。固定資産税評価額とは、固定資産税の税額計算に使用する基準税額です。固定資産税額は下記の計算式で決まるため、固定資産税評価額が低い再建築不可物件は税額を抑えられます。

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メリット③投資用として利回りが期待できる

割安で購入できるため自身が住むセカンドハウスとしての利用も可能ですし、投資としてお家を賃貸に出す方法もございます。

問題なく住める状態であれば賃料は通常の賃料相場で貸すことができるため、都心エリアでも利回り１０％以上の高利回りを見込むことができます。

また、戸建賃貸の場合、借りる人は長期でお住まいになる傾向が高いため、空室などのリスクも軽減できます。

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デメリット①物件を建て替えることができない

再建築不可物件は建築基準法の接道義務を満たしていないため、物件の建て替えや増築・改築は行えません。物件を安価に購入できても、解体して自分の意図した住宅を建てられない点がデメリットです。

再建築不可物件の築年数は数十年経っていることが多く、建物部分をそのまま使用すると細かな修繕に費用がかかってしまいます。火事や地震が発生して建物部分が全壊した場合にも、再建築不可物件は再建築ができないため注意してください。

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デメリット②銀行系の住宅ローンを借りられない

再建築不可物件は資産価値が低く、担保としての価値も低いことが特徴です。そのため、物件そのものを担保として取得費用を借入する住宅ローンは、再建築不可物件を購入する時に利用できません。

つまり、再建築不可物件はローンによる分割払いではなく、現金一括払いで購入する必要があります。再建築不可物件は一般的な物件と比べて価格が安いものの、気軽に払える金額であるとまでは言えません。現金一括払いによる負担が大きい点は、再建築不可物件のデメリットです。

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デメリット③買い手が見つかりにくい

物件の取得後に売却したくなった時、買い手が見つかりにくい点も再建築不可物件のデメリットです。再建築不可物件には「建て替えできない」制限があるため、価格を安く設定しても、建物部分を新しく建てたい買い手を集めることはできません。

再建築不可物件の購入時に住宅ローンが借りられないことも、売却時のデメリットに繋がる点です。既存の建物部分に満足していて、かつ現金一括払いで購入できる方に買い手が限定されるため、売却したい時に買い手が見つかりにくくなります。